國內(nèi)消費升級趨勢帶動生鮮零售、連鎖餐飲和冷鏈?zhǔn)称返绕髽I(yè)加速擴張。CBRE世邦魏理仕5月19日發(fā)布《冷庫投資與選址策略》報告預(yù)測，2021-2025年中國內(nèi)地高標(biāo)冷庫需求將維持13.5%的復(fù)合年均增長，對應(yīng)需要超過500萬平米的新增高標(biāo)冷庫。

世邦魏理仕認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)冷庫市場處于早期發(fā)展階段，無論是從冷庫的整體供應(yīng)量、還是冷庫品質(zhì)，都不能滿足市場需求。報告顯示，目前高標(biāo)冷庫在冷庫總體供應(yīng)中的占比不足1/3，在北上廣深、武漢、 成都、西安這七個重要冷庫市場中，截至2021年底高標(biāo)冷庫存量約300萬平方米，超過全國總存量1/3，整體出租率高于90%。

圖片轉(zhuǎn)自CBRE世邦魏理仕

世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示：“中國冷庫市場長期呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)，高標(biāo)冷庫更是市場緊俏。世邦魏理仕《2022年中國區(qū)投資者意向調(diào)查》顯示，在投資者關(guān)注的另類資產(chǎn)中，冷鏈物流排名第二，較2021年投資意向大幅上升12個百分點。隨著‘十四五’冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)政策文件的出臺，冷庫投資迎來了發(fā)展良機。”

圖片轉(zhuǎn)自CBRE世邦魏理仕

世邦魏理仕中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人孫潔表示：“自2020年疫情暴發(fā)以來，冷鏈物流的需求得到了井噴式增長。鑒于冷鏈物流設(shè)施廣闊的成長空間，冷鏈這一賽道無論是運營平臺或重資產(chǎn)都得到了國內(nèi)外投資者廣泛的關(guān)注。一線城市冷庫租賃需求活躍，推動了出租率和租金水平的持續(xù)上升。冷鏈配送的核心樞紐或者二級城市，也逐漸得到了投資人的認(rèn)可。”

2022年，多地暴發(fā)的疫情提升了生鮮電商的使用時間和活躍用戶。根據(jù)公開資料顯示，主要生鮮電商3月起DAU同比及環(huán)比均大幅上漲。同時，國內(nèi)部分發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)進(jìn)入消費升級的加速期，對健康飲食方式和食品質(zhì)量關(guān)注度不斷提升，生鮮食品及冷凍食品的需求將快速增加。

世邦魏理仕根據(jù)中國主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量、周轉(zhuǎn)率、“十四五”冷鏈發(fā)展規(guī)劃提出的冷鏈滲透率以及冷鏈下游需求的增速，綜合推算出高標(biāo)冷庫需求在2021-2025年間將維持13.5%的復(fù)合年均增長，對應(yīng)需要超過500萬平米的新增高標(biāo)冷庫。

《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》明確冷鏈物流是中國產(chǎn)業(yè)升級和擴大內(nèi)需進(jìn)程中的重要基礎(chǔ)設(shè)施，提出到2025年初步形成銜接產(chǎn)地銷地、覆蓋城市鄉(xiāng)村、聯(lián)通國內(nèi)國際的冷鏈物流網(wǎng)絡(luò)。世邦魏理仕認(rèn)為，國內(nèi)冷庫投資將進(jìn)入重大機遇期，北、上、廣、深等一線城市及其衛(wèi)星城市是冷庫投資的優(yōu)先選擇對象，內(nèi)陸城市中以武漢、成都為代表的核心物流樞紐以及消費規(guī)模較大城市，具有較強的增長潛力，也是冷庫投資布局的重要對象。

分類來看，國際門戶市場冷庫需求旺盛，冷庫租金和出租率也保持較高水平，具有長期穩(wěn)定的增長空間。建議投資者關(guān)注北上廣深以及周邊城市的冷庫投資機會，新項目地塊開發(fā)和存量項目升級改造并重。

全國性交通樞紐處于冷鏈體系中的關(guān)鍵節(jié)點，經(jīng)濟能級和樞紐能力將繼續(xù)提升。建議投資者關(guān)注樞紐城市內(nèi)熱門子市場、優(yōu)質(zhì)區(qū)位的冷庫投資機會。

而區(qū)域性經(jīng)濟重鎮(zhèn)消費規(guī)模增長潛力巨大，冷庫市場將會得到進(jìn)一步改善，但租金水平和出租率存在一定的波動性。建議投資者可聯(lián)合冷鏈?zhǔn)称菲髽I(yè)或進(jìn)口貿(mào)易商共同規(guī)劃和開發(fā)冷庫，綁定租戶未來三至五年的冷庫需求。